Laurent Girometti - L'avenir d’un territoire périurbain

Retrouvez l’analyse de l’entretien avec Laurent Girometti,
dans l’ouvrage du Printemps de l’Hiver.

• Le territoire éclectique de l’EpaMarne-EpaFrance
• Vieillir heureux dans l’est parisien
• Une offre diversifiée dans un public pluriel
• Un gain d’indépendance
• Accompagner les changements

Tout d’abord, Monsieur le Directeur, comment allez-vous ? Comment avez-vous vécu, vous et vos collaborateurs/collaboratrices cette période particulière ?

Bonjour à tous. Personnellement je vais très bien merci. Quant aux collaborateurs et collaboratrices d’EpaMarne-EpaFrance, je crois qu’ils ont vraiment fait leur maximum toute l’année pour composer avec une situation difficile pour tous, pour réussir à continuer à travailler dans un contexte perturbé. Ils y ont mis beaucoup d’abnégation, d’une manière générale, et autant de facultés d’adaptation qu’il était possible. Nous avons arrêté des chantiers, nous avons repris des chantiers, nous avons aussi composé avec le fait que nos partenaires n’étaient pas toujours disponibles pour travailler avec nous, que ce soit pour des raisons sanitaires ou, en ce qui concerne les collectivités, parce qu’il leur fallait gérer l’urgence avec des élections municipales décalées. Cela a été une année assez particulière durant laquelle nous avons fait au mieux.

Cette crise de la Covid-19 a-t-elle généré, au sein de votre établissement, des pistes de réflexion nouvelles ?

Elle va forcément en générer, rien que sur l’adaptation de nos produits. Chaque année, par exemple, nous établissons une feuille de route « Innovation ». Parmi les thèmes que l’on souhaite investir pour 2021 figure la définition d’une opération post-Covid. On doit encore en préciser les contours, mais à l’issue d’un certain nombre de réflexions et de débriefings sur les lots d’habitations, on tente d’apprécier la manière dont évoluent les attentes des gens. Parce qu’on sent bien qu’on est encore très loin d’avoir tiré toutes les conclusions de ce qui est en train de se passer.

Il est à noter que cette crise a aussi conforté beaucoup de sujets sur lesquels on travaillait, tels que : le raccourcissement des distances pour que la ville permette d’avoir accès à des aménités, notamment à des espaces verts; les espaces extérieurs des logements; la taille de ces logements, leurs fonctionnalités; le rapprochement entre habitat et emploi…

Je suis frappé de l’impact, en termes de taille des logements, que l’on a pu constater au moment du premier déconfinement, lorsque les transactions immobilières ont pu reprendre. Concrètement, les T4, qui n’étaient pas le produit le plus vendu, l’ont été à ce moment-là. Nous nous sommes alors dit : « Il y a effectivement des gens qui privilégient l’espace ou mettent en place un montage immobilier un peu différent. » Je pense que l’on n’a pas fini de tirer tous les enseignements de la crise. Et nous nous trouvons sur un territoire qui peut tirer son épingle du jeu, justement par sa faculté à proposer des aménités et une certaine proximité avec la nature tout en étant très connecté à la métropole.

En fait une nouvelle attractivité liée à la crise ?

Une attractivité en tout cas différente. Cela vaut sur le plan du logement, mais des questions vont se poser pour d’autres produits immobiliers. Les bureaux vont être aussi fortement interrogés. L’aménagement, l’immobilier, sont des secteurs d’activité au temps long. Lorsque des changements aussi brutaux surviennent, les questions qui se posent sont : « Comment se déroulera la sortie de crise ? Dans combien de temps ? Sur quels modèles allons-nous déboucher ? Sur lesquels n’y aura-t-il pas de retour en arrière ? » Aujourd’hui, tout le monde réfléchit, mais personne ne possède de réponse définitive puisque nous vivons une situation inédite.

L’EpaMarne et l’EpaFrance ont vu éclore la ville nouvelle de Marne-la-Vallée. Quelles sont les populations qui se sont implantées sur ce territoire à l’époque de sa création ? Observez-vous un vieillissement de sa population aujourd’hui ?

Oui, bien sûr. Ce qui est intéressant avec cette ville nouvelle, c’est que l’on s’occupe d’un secteur extrêmement étendu. Il commence à 10 km de Paris pour se terminer à presque 40 km de la capitale. On est donc sur un territoire très long, mais avec des périodes successives d’aménagement très étalées dans le temps. Par rapport à la création d’une ville en général, l’aménagement en a été accéléré et, pour autant, il y a tout de même eu des périodes différentes.

On observe des situations très contrastées sur ce territoire. Des secteurs sont encore en développement, avec des jeunes ménages nouvellement installés ; d’autres ont été aménagés au début de la ville nouvelle et vivent ce vieillissement de la population, comme le Val Maubuée, qui fait partie de la communauté d’agglomération de Paris - Vallée de la Marne. De nombreux ménages y ont accédé à la propriété dans les années 1980. Ils ont vu leurs enfants grandir et quitter le logement. Pas forcément le territoire d’ailleurs, ce qui est intéressant pour Marne-la-Vallée. Il y a une implantation générationnelle, un ancrage qui se réussit. Beaucoup d’enfants qui y ont grandi s’y installent.

Bien entendu, ces ménages qui se sont installés dans les années 1970-80 sont aujourd’hui des seniors et la question de leur parcours résidentiel se pose aux élus locaux et aux aménageurs que nous sommes. Ces ménages vont-ils quitter le territoire ? La question se pose, pas uniquement pour Marne-la-Vallée, mais pour l’ensemble de l’Île-de-France. De nombreux seniors veulent quitter la région pour aller vivre leur retraite ailleurs. Mais ce n’est pas le cas de tous les seniors. Que se passe-t-il pour eux ? Leur logement est-il adapté ? Quelles solutions peut-on leur proposer ? Cela nous interroge parce qu’il s’agit d’une génération qui a fait Marne-la-Vallée, des pionniers en quelque sorte. Ils se sont installés sur un territoire neuf, ils s’y sont investis personnellement, ils animent le tissu associatif. Quelles sont les solutions pour eux ? Autant que possible, et si c’est leur souhait, nous aimerions qu’ils puissent rester sur ce territoire. Que peut-on leur proposer pour que, avançant en âge, ils soient heureux d’y rester ?

Vous êtes en charge d’un territoire très diversifié, avec des villes constituées et des villages ruraux. Observez-vous des difficultés spécifiques à chaque échelle de commune pour les personnes âgées ?

Sur notre périmètre d’intervention, nous avons effectivement des territoires qui sont plus constitués, où se poseront des enjeux de renouvellement, de régénération, avec même des opérations nouvelles, mais qui, quantitativement, ne représenteront pas le même investissement.

Et puis nous avons des secteurs en fort développement, que l’on trouve plutôt à l’Est du territoire, avec des programmes immobiliers neufs. Il peut s’y opérer des déplacements pour des profils de seniors qui recherchent un produit immobilier différent. Les programmes neufs offrent une réponse dans cette partie Est du territoire.

À Magny-le-Hongre, nous avons ainsi un projet de béguinage, une forme d’habitat très particulière (le béguinage désigne aujourd’hui un mode de vie collectif pour les seniors cultivant des valeurs de proximité en vue de maintenir le lien social, NDLR), sur un projet immobilier neuf. Autrement dit, nous n’ajoutons pas des contraintes aux contraintes. Nous avons aussi des projets de résidence intergénérationnelle, plus courants dans nos opérations. Comme à Marne Europe, dans un contexte très urbain, où une résidence de ce type est prévue au pied d’une gare du Grand Paris Express. Elle se trouve à l’Ouest de notre territoire parce que nous souhaitons nous y redéployer avec de nouvelles opérations.

L’activité de notre établissement consiste ainsi dans des opérations à présent à maturité à l’Est et d’autres à l’Ouest où nous revenons. Cela va représenter une diversification de nos types d’offres. À l’Est, notre offre de logement est surtout liée à l’espace, à un confort de vie éloigné du tumulte urbain, où l’on ne se porte pas sur la réponse à un besoin de transport en commun, tout en gardant certaines aménités, comme les implantations médicales sur lesquelles nous sommes très vigilants. Et plus à l’ouest, nous développons des produits insérés dans une ville plus dense. Nous ne visons pas à avoir une seule réponse, mais à diversifier. Il n’y a pas de raison de penser que tous les seniors veulent la même chose. L’étude en cours par le Printemps de l’Hiver, avec le panel de personnes interrogées, peut montrer qu’il y a différentes aspirations. L’enjeu n’est pas de séparer les seniors du reste de la société, bien au contraire. Nous essayons toujours de les inclure comme il se doit dans la vie de la cité. Et il y a plusieurs types de cités, plusieurs types d’aspirations. Et la question devient : que devons-nous adapter pour que nos différents types d’opérations soient accueillants ? Nous avons une réflexion très ouverte de ce point de vue.

Une autre modalité qui entre en ligne de compte est la proximité à la famille. Nous nous posons cette question sur un projet en cours à Bussy-Saint-Georges. Dans cette ville, un nombre important d’habitants est d’origine asiatique. La question culturelle du vieillissement de ces habitants se pose. Quel est leur besoin ? Que souhaitent-ils retrouver ? Nous avons une réflexion autour de ce sujet pour pouvoir proposer la bonne réponse immobilière. Comment associer l’implantation d’une résidence senior et l’interaction avec les proches, avec la famille ? Ce sont des sujets qui s’intègrent dans le parcours des seniors et il n’existe pas de solution toute faite. L’idée est de produire une certaine quantité de propositions dans les opérations que nous produisons parce que les besoins sont très diversifiés. Il faut que chacun puisse y trouver son compte.

Nous parlons d’eux depuis tout à l’heure. C’est quoi, pour vous, un senior ?

Bonne question. Je ne mettrais pas une limite d’âge parce que cela nous embarquerait dans des débats impossibles. Je n’entre pas non plus dans le sujet de la grande dépendance qui est un autre sujet. Donc, essayons une caractérisation. Ce dont on parle ici, ce sont des gens qui ont cessé leur activité professionnelle ou qui approchent de l’âge de la retraite. On parle parfois de « No workers ». Cela peut être une caractérisation : des gens qui ne travaillent plus ou qui sont dans une phase de transition. Ce sont aussi souvent des gens qui, s’ils ont eu des enfants, ne les ont plus à charge, même si cela peut supposer des situations familiales très diversifiées, parfois recomposées, parfois avec des petits-enfants à charge. Ce sont aussi des gens qui entrent dans un âge d’indépendance, à la fois dans le temps consacré à leurs activités et à la fois financière. Là encore, le panel de situations est très large, mais ce qui les caractérise le mieux est peut-être leur rapport au temps.

Au fond, ce sont des personnes qui ne se trouvent plus dans une période d’activité professionnelle intense et devant élever leurs enfants au quotidien, mais qui ont une vie, une implication particulière dans la société, parfois associative, et doivent gérer d’une autre manière leur temps libre et leurs occupations.

EpaMarne-EpaFrance a choisi de soutenir la recherche que nous menons avec le Printemps de l’Hiver. On sait que l’EpaMarne est aujourd’hui à la pointe de l’innovation. Quelles sont les innovations que nous pourrions mettre en place sur votre territoire pour ces seniors que vous avez décrits ?

Cela nous renvoie à plusieurs axes. D’abord celui des usages de la ville. Quels sont les usages de la ville qui méritent une adaptation spécifique, ou pour lesquels des idées particulières émergeraient ? Cela doit-il avoir une influence sur les espaces extérieurs ? Nous avons de nombreux sujets sur l’occupation de l’espace, la pratique sportive, l’activité physique, la marche qui est aussi une activité physique en soi, et sur la manière de faciliter l’accès aux parcours puisqu’il ne s’agit pas de personnes qui vont forcément avoir envie d’utiliser la voiture. Donc, comment rend-on les parcours agréables pour encourager l’activité physique ? C’est un sujet.

En termes de programmation, nous avons aussi la question des services. Dans un projet immobilier, quels sont les usages les plus plébiscités ? Comment simplifier la vie de manière générale ? Cela concerne la gestion de la vie quotidienne, les courses, l’approvisionnement, la livraison. Y a-t-il des spécificités de ce point de vue ? Y a-t-il des locaux particuliers à imaginer, capables d’accueillir tout un tas de choses ? Là aussi, ce n’est pas spécifique aux personnes âgées, mais comment on facilite la vie de tous. La question d’interaction entre les générations, on la retrouve assez fréquemment. Beaucoup d’opérateurs immobiliers réfléchissent sur cette question d’intergénérationnel. Est-ce que cela marche vraiment ? Qu’est-ce que cela donne ? Pour le coup, je serais curieux d’avoir votre retour, parce que cela fait plusieurs années que ce sujet est évoqué. Qu’est-ce que cela donne dans la durée ? On pourrait en tirer quelques enseignements sur la gestion, son évolution. Sait-on s’adapter, au fil du temps, à l’évolution des envies d’une même personne après son installation. C’est un vrai sujet en ce qui concerne les projets de type béguinage. Ils démarrent avec des personnes qui ont un certain âge et qui vont vieillir sur place. On imagine que leur besoin et leur situation vont évoluer. Il ne faudrait pas qu’on se retrouve avec des produits bien adaptés au début, mais qui vont devenir malcommodes dix ans plus tard. De nombreux sujets interrogent le concepteur de l’ensemble immobilier puis son gestionnaire sur l’adaptation à des personnes dont la situation va évoluer sur une période de quinze à vingt ans. J’ai des questions et peu de réponses. Peut-être pourrez-vous nous raconter des choses.

Tout à l’heure vous nous parliez de parcours, d’espace public… Existe-t-il des modèles de déplacement un peu différents, liés aux populations vieillissantes ? Y a-t-il des réflexions en cours sur votre territoire ? Ou des solutions innovantes que vous souhaiteriez développer ?

Ce sont des solutions qui sont plutôt à l’initiative des collectivités. Nous sommes un aménageur, nous faisons un quartier. La question qui se pose à nous, c’est : nos aménagements favorisent-ils ou empêchent-ils le développement d’un certain type d’usage ou de service ?

Je n’ai pas forcément les idées claires de ce point de vue. Y a-t-il des éléments particuliers auxquels on doit porter attention au moment de la conception d’une opération qui, par nature, est nouvelle ? La question du service se pose forcément. D’un senior à l’autre, la faculté à emprunter un mode de transport collectif ne va pas être la même. Plus vous vous trouvez dans une zone avec de la densité plus c’est facile à organiser. C’est vrai pour presque tous les services, pour tous les usages, pour toutes les aménités. Plus vous vous trouvez dans des secteurs diffus, plus c’est difficile à organiser.

Pour notre part, même dans les secteurs peu denses, nous avons quand même des villes suffisamment constituées, avec un effet de population suffisant pour permettre l’organisation de ces services. L’un des sujets qui nous occupent — et l’on y répond par les aménagements — est de ne pas se trouver en situation d’isolement. Par nature, le simple fait de constituer des opérations d’aménagement permet de lutter contre l’isolement, par les services qui s’y développent, soit par des acteurs privés soit par des associations soutenues par les collectivités. C’est l’un de nos atouts. Il me semble que c’est plus facile à organiser quand on est dans des secteurs constitués et aménagés.

Merci Laurent Girometti. Afin de conclure notre échange, une question ouverte : pour vous, c’est quoi bien vieillir en ville demain ? En 2030, 2040, 2050 ?

Vous me renvoyez à mon propre vieillissement. Si je vous fais une réponse personnelle, cela revient à me demander de quoi j’ai envie. J’ai envie de pouvoir continuer à faire un peu de sport, à rester en forme. Cela me semble primordial. Nous avons commencé l’entretien sur ce sujet. Vous me demandiez : comment ça va ? Physiquement ça va bien. J’espère que cela va durer le plus longtemps possible. J’imagine que je ne suis pas le seul à avoir cette préoccupation, d’avoir la capacité à faire un peu d’exercice, à ne pas être rouillé sur le plan physique. Je dis peut-être cela parce que je fais un métier sédentaire, ce qui nécessite de faire un peu d’activité physique à côté. Encore une fois, on n’est pas tous dans la même situation de ce point de vue, mais c’est un premier point.

Les questions d’accès à la culture, aux aménités culturelles, sont aussi importantes. Pouvoir aller facilement au cinéma ou au théâtre. Avoir des commerces de proximité me semble essentiel pour éviter les longues distances et ne pas être esclave de ma voiture. Cela ne veut pas dire ne pas avoir une voiture, mais être en capacité de faire beaucoup de choses à pied. À l’âge des seniors, on gagne peut-être ce luxe de se dire : « J’ai le temps de le faire à pied. » Et donc, avoir ce qu’il faut atteignable à pied me semble quelque chose d’important.

Merci. C’était le Printemps de l’Hiver avec Guillaume et Alexandre.